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Fachbereich Finanz- und Kassenmanagement
FD Finanzen 201.101

Lfd.Nr. 66/2004 KT

Beschlussvorlage Kreistag

Sale-and-lease-back-Finanzierung mit Barwertvorteil

Beschlussvorschlag:

1. Der von der Hannover Leasing GmbH & Co. KG vorgestellten Konzeption einer „Sale-and-leaseback Finanzierung mit Barwertvorteil“ wird unter folgenden Bedingungen zugestimmt:

a) Dem Landkreis Marburg-Biedenkopf dürfen in den ersten 15 Jahren der Vertragslaufzeit keinerlei zusätzliche finanzielle Verpflichtungen entstehen, die nicht im Rahmen des Finanzierungskonzeptes zu decken sind. Hiervon ausgenommen sind die nach den Leasingverträgen vom Landkreis zu tragenden Nebenkosten und Unterhaltungsaufwendungen (u.a. Versicherungen, Wartung und Instandhaltung, Grundsteuer, Gebühren, Beiträge) sowie evtl. vorzunehmende Investitionsausgaben. Ausgenommen hiervon bleibt auch eine Anpassung der Leasingraten nach Ablauf von ca. 10 Jahren bei Nichtausübung des Ankaufsrechtes durch den Landkreis Marburg-Biedenkopf. Im Kreishaushalt dürfen keine Leasingraten ausgewiesen werden.

b) Dem Landkreis Marburg-Biedenkopf ist eine Ankaufsoption nach einer Laufzeit von ca. 10 Jahren einzuräumen.

c) Während der Laufzeit des Immobilien-Leasingvertrages mit dem Landkreis Marburg-Biedenkopf dürfen die veräußerten Gebäude keiner anderen Nutzung als zu Vertragsbeginn zugeführt werden, wenn sie im Rahmen der Aufgabenerfüllung des Landkreises für diese Zwecke noch benötigt werden.

d) An der strategischen und operativen Ausrichtung und Planung der Objektgesellschaft ist der Landkreis Marburg-Biedenkopf angemessen zu beteiligen. Um dem nachzukommen, ist u.a. ein Beirat zu bilden, dem auch Vertreter des Kreistages angehören.

e) Als Barwertvorteil muss dem Landkreis Marburg-Biedenkopf mindestens ein Satz von 2,0 v. H.der Leasingbemessungsgrundlage verbleiben.

2. Der Landkreis Marburg-Biedenkopf beteiligt sich als alleiniger Kommanditist an einer oder mehrerer Objektgesellschaft/en und bringt eine Pflichteinlage von jeweils 25.000 EUR ein.

3. Der Kreistag stimmt vom Grundsatz einer Veräußerung der in der beigefügten Auflistung (Anlage 1) enthaltenen Liegenschaften des Landkreises Marburg-Biedenkopf an eine oder mehrere Objektgesellschaft/en zu den vom Gutachterausschuss ermittelten Werten zu. Die Festlegung über die einzubeziehenden Gebäude erfolgt durch den Kreisausschuss.

4. Der Bestellung von Erbbaurechten an den Grundstücken, auf denen die veräußerten Gebäude stehen, zugunsten der Objektgesellschaft/en wird zugestimmt.

5. Mit der Umsetzung der Konzeption wird die Hannover Leasing GmbH & Co KG beauftragt.

6. Die Finanzierungsverträge, mit denen die Zahlung der laufenden Leasingraten sowie der Rückkaufpreise in den ersten 10 Jahren abzudecken sind, sind mit der Landesbank Hessen-Thüringen (Helaba) zu schließen.

7. Mit der/den beabsichtigten Transaktion/en sind keine negativen Auswirkungen für die Beschäftigten des Landkreises Marburg-Biedenkopf verbunden. Betriebsbedingte Kündigungen sind mit diesem Verfahren nicht beabsichtigt.

8. Zur Sicherung der von der Helaba der/ den Kreisimmobiliengesellschaft/en mbH & Co. KG gewährten Darlehen werden sämtliche Rückzahlungsansprüche aus den der Helaba begebenen Schuldscheindarlehen Fremdkapital sowie sämtliche Ansprüche auf Zahlung von Vorfälligkeitsentschädigungen an die Helaba verpfändet.

9. Mit dem Abschluss der Verträge und den Vertragsabwicklungen wird der Kreisausschuss beauftragt.

10. Die Verträge dürfen nur nach Genehmigung aller genehmigungspflichtigen Teile durch die Aufsichtsbehörde, insbesondere der Verpfändung nach § 52 HKO in Verbindung mit § 104 HGO und der Genehmigung durch das Staatliche Schulamt betreffend dem Verkauf der schulisch genutzten Gebäude nach § 158 Abs. 3 Hess. Schulgesetz abgeschlossen werden.

Finanzielle Auswirkungen/ Finanzierung der Maßnahme: s. Beschlusstext und Erläuterungen zum Konzept

Betreffende Haushaltstelle/n: -entfällt-

Derzeit verfügbare Haushaltsmittel: -entfällt-

Erforderliche Mittelveranschlagung in den künftigen Haushaltsjahren: -entfällt-

Begründung:

Die HANNOVER Leasing GmbH & Co. KG hat für den Landkreis Marburg-Biedenkopf ein Konzept für eine oder mehrere Sale-and-lease-back-Finanzierungen von Liegenschaften entwickelt, das sie zusammen mit Vertretern der Helaba in der gemeinsamen Informationsveranstaltung für die Mitglieder des Kreisausschusses und des Kreistages am 06.09.2004 im Kreishaus in Marburg vorgestellt hat.

Neben diesen Informationen werden noch die nachstehenden Erläuterungen gegeben.

Für die Abwicklung der vorgestellten Sale-and-lease-back-Finanzierung ist ein Grundsatzbeschluss des Kreistages erforderlich. Sobald von Seiten der Hannover Leasing Investoren zur Verfügung stehen, kann die vertragliche Abwicklung eingeleitet werden. Entsprechend den bisherigen Erfahrungen vollzieht sich die Veräußerung der Liegenschaften in Tranchen mit einem Mindestvolumen von in der Regel 100 Millionen Euro. Für jede Tranche wird das gesamte Vertragswerk gesondert vereinbart und es wird jeweils eine gesonderte Kreisimmobiliengesellschaft gegründet.

1. Investitionsobjekte

1.1 Gebäudedaten

Insgesamt umfasst der für die Leasingtransaktion vorgesehene Bestand rd. 550 Gebäude bzw. Gebäudeteile an 92 Liegenschaftsstandorten.

Als Kaufpreis für die Gebäude werden die vom Gutachterausschuss des Landkreises Marburg-Biedenkopf zusammen mit dem von der IHK Kassel öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen für Mietpreise und Bewertung von bebauten und unbebauten Grundstücken, Herrn Wolfram-Alexander Adam, Marburg, ermittelten Ertragswerte vom Juni 2004 übernommen.

1.2 Grundstückssituation/Erbbaurecht

Voraussetzung für die Realisierung des Investitionsvorhabens ist, dass eine Objektgesellschaft (Leasinggeber) der Hannover Leasing wirtschaftlicher und juristischer Eigentümer der Gebäude wird.

Zu diesem Zweck bestellt der Leasingnehmer (Landkreis) zugunsten der Objektgesellschaft für jedes Objekt ein langfristiges Erbbaurecht mit einer Laufzeit von ca. 70 Jahren zu einem marktüblichen Erbbauzins. Mit der Einräumung des Erbbaurechtes werden die Baulichkeiten auf den Grundstücken auf die Objektgesellschaft (Leasinggeber) übertragen.

2. Leasingvertrag

2.1 Leasinggeber

Als Leasinggeber/ Vermieter fungiert eine Objektgesellschaft in der Rechtsform einer GmbH & Co. KG.

Die Geschäftsanteile an der geschäftsführenden Komplementär GmbH werden von der Hannover Leasing ohne Kapitalbeteiligung gehalten. Die Geschäftsführung der Komplementär GmbH wird durch Geschäftsführer der Hannover Leasing ausgeübt.

Alleiniger Kommanditist wird der Landkreis Marburg-Biedenkopf. Er hat die Pflichteinlage von 25.000,00 EUR zu erbringen. An der Objektgesellschaft beteiligen sich zudem Investoren direkt oder mittelbar in Form von atypisch stillen Gesellschaftern.

Die Objektgesellschaft wird von der Hannover Leasing ausschließlich zum Erwerb und zur Vermietung der Investitionsobjekte gegründet. Die laufende Verwaltung der Gesellschaft übernimmt im Rahmen eines Geschäftsbesorgungsvertrages die Hannover Leasing.

2.2 Leasingnehmer

Leasingnehmer wird der Landkreis Marburg-Biedenkopf.

2.3 Leasingkonditionen

Bei der Leasingrate handelt es sich um eine Staffelleasingrate mit einer jährlichen Erhöhung von ca. 3,0 % gegenüber dem Vorjahr. Die Leasingrate ist jährlich nachschüssig zur Zahlung fällig.

2.4 Grunderwerbsteuer

Da der Landkreis Marburg-Biedenkopf gesellschaftsrechtlich als alleiniger Kommanditist der Objektgesellschaft fungiert, wird nach derzeitiger Rechtslage der Anfall von Grunderwerbsteuer für die Veräußerung der Liegenschaften bzw. die Einräumung der Erbbaurechte vermieden.

2.5 Gewerbesteuer

Grundsätzlich wird davon ausgegangen, dass der Objektgesellschaft als grundbesitzverwaltendes Unternehmen die erweiterte Kürzung nach § 9 Ziff. 1 Satz 2 Gewerbesteuergesetz zusteht und somit keine Gewerbesteuer anfällt. Soweit der an der Objektgesellschaft als alleiniger Kommanditist beteiligte Leasingnehmer nicht gewerblich tätig ist, bleibt diese erweiterte Kürzung bestehen.

2.6 Ankaufsrecht

Die Objektgesellschaft räumt dem Leasingnehmer ein unwiderrufliches Ankaufsrecht ein, die Immobilien nach Ablauf von ca.10 Jahren zu einem bereits bei Vertragsschluss fest vereinbarten Preis zu erwerben.

Ggf. aus dem Erwerb der Immobilien anfallende Grunderwerbsteuer trägt der Erwerber.

2.7 Andienungsrechtsvertrag

Der Leasingnehmer räumt der Objektgesellschaft ein unwiderrufliches Andienungsrecht ein, die Immobilien nach Ablauf von 15 Jahren zu einem festen Preis zu erwerben. Ggf. aus dem Erwerb der Immobilien anfallende Grunderwerbsteuer trägt der Erwerber.

2.8. Ankaufs- / Andienungsrecht an der atypisch stillen Gesellschaft

Neben v.g. an den Objekten eingeräumten Ankaufs- und Andienungsrechten werden ferner Ankaufs- und Andienungsrechte an der atypisch stillen Gesellschaft vereinbart.

2.9 Nebenkosten

Der Leasingnehmer ist zur Instandhaltung und –setzung des Leasingobjektes verpflichtet. Alle bei der Objektgesellschaft anfallenden Kosten für den Betrieb, Instandhaltung und –setzung, Verwaltung der Mieteinheiten, Versicherungen, öffentliche Abgaben u. ä. des Leasingobjektes werden vom Leasingnehmer getragen.

2.10 Mietmanagement

Der zwischen Leasinggeber und Leasingnehmer abzuschließende Leasingvertrag sieht vor, dass der Leasingnehmer über die Dauer des Leasingvertrages die Verwaltung der Leasingobjekte übernimmt.

3. Barwertvorteil

Je nach Höhe des Refinanzierungszinssatzes und des Mittelanlagezinssatzes, der Altersstruktur der Liegenschaften und der Höhe des Erbbauzinses lassen sich Barwertvorteile für den Leasingnehmer in der Größenordnung von ca. 2,0 bis 3,0% der Leasingbemessungsgrundlage erzielen.

Bei einer Bemessungsgrundlage von 300 Mio. Euro würde sich somit ein Barwertvorteil von 6,0 bis 9,0 Mio. EUR errechnen.

4. Finanzierung

Der Leasinggeber wird die Gesamtinvestitionskosten der Transaktion sowohl über Bankdarlehen als auch über die Verwendung privaten Investorenkapitals finanzieren.

4.1 Geldanlagevertrag mit der Helaba

Der von der Kreisimmobiliengesellschaft (KIG) zu entrichtende Kaufpreis wird abzüglich des Barwertvorteils vom Landkreis Marburg-Biedenkopf bei der Helaba angelegt . Die beste Möglichkeit, eine feste Verzinsung über einen Zeitraum von 10 Jahren bei jährlicher Entnahme vorgegebener Beträge abzubilden, bietet ein Schuldscheindarlehen.

Aus diesem Grunde werden der Helaba zwei Schuldscheindarlehen gewährt. Während das Schuldscheindarlehen „Fremdkapital “ dem der Kreisimmobiliengesellschaft gewährten Darlehen der Helaba entspricht, resultiert das Schuldscheindarlehen „Eigenkapital“ aus der Einlage des atypisch stillen Gesellschafters.

Aus beiden Schuldscheindarlehen werden sowohl die jährlichen Mietraten als auch der zu Beginn der Transaktion fixierte Rückkaufpreis nach 10 Jahren vollständig gedeckt. Die entsprechenden Beträge ergeben sich aus den Anlagen zum Immobilienmietvertrag, den Anlagen zu den Schuldscheindarlehen sowie aus den Ankaufrechtsverträgen
.
4.2 Verpfändung der Rückzahlungsansprüche aus dem Schuldscheindarlehen Fremdkapital

Die Helaba gewährt der Objektgesellschaft die für das Fremdkapital benötigten Mittel. Damit jedoch die Helaba der Objektgesellschaft das der Finanzierung des Fremdkapitals dienende Darlehen zu dem gleichen Zinssatz wie der des Schuldscheindarlehens „Fremdkapital “ gewähren kann, müssen sämtliche Rückzahlungsansprüche des Landkreises (Ansprüche auf Zins und Tilgung sowohl bei planmäßigem Verlauf des Schuldscheindarlehens als auch bei vorzeitiger Vertragsbeendigung) aus dem der Helaba begebenen Schuldscheindarlehen „Fremdkapital “ sowie sämtliche Ansprüche auf Zahlung
von Vorfälligkeitsentschädigung an die Helaba verpfändet werden.

Hieraus erwachsen für den Landkreis keinerlei finanziellen Nachteile, da die Zins- und Tilgungsleistungen zur Bedienung der im Immobilien-Mietvertrag festgeschriebenen Mietraten und ein bei Beendigung des Mietverhältnisses verbleibender Restbetrag zur Begleichung des Ankaufs- bzw.Andienungspreises zwingend benötigt werden. Die jeweiligen Beträge ergeben sich aus dem
Immobilien-Mietvertrag sowie den Ankaufsrechts- bzw. Andienungsrechtsverträgen.

Für die Verpfändung ist nach § 104 Hessische Gemeindeordnung (HGO) eine Genehmigung durch die Aufsichtsbehörde (Regierungspräsidium Gießen) erforderlich.

4.3 Zukünftige Investitionen

Während der Laufzeit des Immobilien-Mietvertrages sind nach wie vor Investitionen in die Gebäude (Erweiterungen, Umbauten oder umfassende Sanierungen) zulässig und werden auch in großem Umfang erforderlich sein. Die Verträge sehen für die Finanzierung zwei Möglichkeiten vor, unter denen der Landkreis frei wählen kann:

Durchführung der Investitionen im Namen der KIG und Finanzierung durch den Landkreis (Gewährung eines Mieterdarlehens gemäß § 6 Abs. 2 des Immobilien-Mietvertrages und Erhöhung der Mietraten gemäß § 5 Abs. 2 und 4.2 des Immobilien-Mietvertrages).

Durchführung der Investitionen im Namen des Landkreises und Finanzierung durch den Landkreis (gemäß § 9 Abs. 3 des Immobilienmietvertrages.)

Im jeweils konkreten Fall muss eine Wirtschaftlichkeitsberechnung erstellt werden. Dabei kann es sich durchaus als wirtschaftlich erweisen, die Investitionen nicht unmittelbar durch den Landkreis, sondern durch die KIG zu finanzieren. Die Refinanzierung würde dann über höhere Mietraten und einen höheren Ankaufs- bzw. Andienungspreis erfolgen, für die eine entsprechende Deckung durch die Schuldscheindarlehen nicht vorhanden wäre. Das würde dann dazu führen, dass der Haushaltsplan des Landkreises doch mit Mietraten belastet würde. Dafür entfielen allerdings Zins- und Tilgungsleistungen
für ansonsten aufzunehmende Kredite. Unabhängig von der Finanzierungsform werden zukünftige Investitionen transparent in den Haushaltsplänen und den Jahresabschlüssen des Landkreises dargestellt.

Sollte eine der Finanzierungsformen in Betracht kommen, so ist in § 10 Abs. 4 des Immobilienmietvertrages geregelt, dass dem Landkreis für die Durchführung der Maßnahmen die erforderlichen Vollmachten von der KIG erteilt werden.

Welche Investitionen getätigt werden entscheidet allein der Landkreis Marburg-Biedenkopf.

5. Beteiligung von Aufsichtsbehörden

Das Regierungspräsidium Gießen sowie das Staatliche Schulamt für den Landkreis Marburg-Biedenkopf werden beteiligt. Es ist sichergestellt, dass der Landkreis die Gebäude für seine dauernde Aufgabenerfüllung nutzen kann und über das Ankaufsrecht verbleibt ihm das verbriefte Recht, die Gebäude wieder in sein unmittelbares Eigentum zu erwerben. Damit wird den gesetzlichen Vorschriften der Hessischen Gemeindeordnung bzw. Hessischen Landkreisordnung sowie den Anforderungen des
Hessischen Schulgesetzes Genüge getan.

6. HANNOVER LEASING - Kurzprofil

Hannover Leasing ist seit 20 Jahren Spezialist für innovative Finanzierungskonzepte. Neben Immobilien für private und kommunale Leasingnehmer umfasst die Referenzliste Kraftwerke, Wärmeverteilungsnetze, technische Großanlagen, Straßenbahnen, Lokomotiven sowie mehr als 50 Verkehrsflugzeuge.

Mit einem verwalteten Vermögen von über € 8,9 Mrd. Euro zählt sie zu den großen Leasinggesellschaften in Deutschland. Weiterhin gehört sie mit einem platzierten Zeichnungskapital von insgesamt € 7,4 Mrd. (31.12.2001) in rund 133 Gesellschaften im Geschäftsbereich geschlossene Fonds zu den Marktführern in Deutschland.

Die Anteile der Gesellschafter verteilen sich folgendermaßen:

50 % Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt und Erfurt

25 % IVG Immobilien AG Gruppe

25 % Gründungsgesellschafter und Management

7. Sicherheit der Mittelanlage

Entsprechend der unter Ziff. 4 geschilderten Prämisse der sicheren Anlage ist vorgesehen, die Mittelanlage in Form von Schuldscheindarlehen mit der Helaba abzuschließen. Hierbei erfolgt gleichzeitig sowohl die Absicherung der in den ersten 10 Jahren fälligen Leasingraten als auch des fest zu Beginn der Transaktion fixierten Ankaufspreises.

Bis zum 18.07.2005 ist die Mitteleinlage bei der Helaba durch die Gewährträgerhaftung und die Anstaltslast gesichert. Verbindlichkeiten der Helaba, die vor dem 19.07.2005 und mit einer maximalen Laufzeit bis zum 31.12.2015 eingegangen werden, sind im Wege des „Grandfathering“ weiterhin durch die gemeinsame Erklärung der Gewährträger vom 27.07.2001 gesichert. Die Ankaufsoption für den Landkreis Marburg-Biedenkopf wird nach Ablauf der ersten 10 Vertragsjahre vereinbart.

Robert Fischbach

Landrat