Lauterbach, 03. Juni 2003
HANNOVER LEASING
Helaba
Tätigkeitsfelder
Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
Geschäftsbank : Produktübergreifende Betreuung von z.B. Großunternehmen oder institutioneilen Anlegern
Sparkassen-Verbundpartner : Stärkung der strategischen Wettbewerbsposition der Sparkassen durch unser Dienstleistungsangebot
Landes- und Kommunalbank : Angebot von klassischen und innovativen Finanzierungsformen sowie Beratung öffentlicher Kunden
Förderbank : Unterstützung von wirtschafts- und strukturpolitischen Zielsetzungen in Hessen und Thüringen
• Landestreuhandstelle (LTH)
• Investitionsbank Hessen (50%-Beteiligung)
• Thüringer Aufbaubank (50%-Beteiligung)
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Eigentümer- und Konzernstruktur Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
Land Hessen : 10%
53 Sparkassen in Hessen und Thüringen im Sparkassen- und Giroverband Hessen-Thüringen 85%
Freistaat Thüringen 5%
Niederlassungen :
• Darmstadt
• Kassel
• Dublin
• London
• New York
Tochtergesellschaften
• Helaba Dublin
• Helaba Finance B.V. Amsterdam
• Helaba Invest
• Helaba Investment (Schweiz) AG
• Helaba Trust
• Investitionsbank Hessen AG (IBM)
• LB(Swiss) Privatbank AG
• Banque LBLux S.A.
• TAB
• TxB
Beteiligungsgesellschaften
• BWT
• Hannover Leasing GmbH & Co. KG
• HBM
• Innovationsfonds Hessen
• OFB-Gruppe
• Thüringer Aufbaubank (TAB)
Repräsentanzen
* Berlin
* Brüssel
* Hongkong
* Madrid
* Paris
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Unternehmensgruppe Hannover Leasing
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Geschlossene Immobilien-, Mobilien-, Flu zeug-, Großanlagen-
und Medienfonds
Sie besitzt :
50% von
ACCONTIS GmbH
Finanzanlagen und
Beteiligungen
Vertrieb geschlossener Fonds
100% von
Hannover Mobilien*
Leasing GmbH & Co
Strukturierte Finanzierung
von Mobilien
% variabel von
diversen Objektgesellschaften
100 % von
HANNOVER LEASING
Treuhand-Vermögens-
verwaltung GmbH
Anlegerbetreuung
94,9 % von
DIV Deutsche
Immobilienfonds
GmbH
Geschlossene Immobilienfonds
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- Seite 4 -
Hannover Leasing
Hannover Leasing realisiert seit über 20 Jahren maßgeschneiderte Finanzierungs- und Beteiligungsmodeile. Mit ihrem erstklassigen Gesellschafterhintergrund, einem verwalteten Vermögen von rund EUR 10 Mrd., über 16.000 Anlegern und einer makellosen Leistungsbilanz gehört sie zu den führenden Gesellschaften in Deutschland.
Unternehmensgründung : 1981
Unternehmenssitz : München
Mitarbeiter rd, 180
betreutes Portfolio : rd. EUR 10 Mrd.; (128 Fonds, Zeichnungskapital rd. EUR 5 Mrd„)
Gesellschaftskapital : rd. EUR 10 Mrd.;
Finanzierungsobjekte : In- und Auslands-Immobilien, Mobilien, Filmproduktionen, Infrastruktureinrichtungen und Großanlagen
Gesellschafter :
50 % Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale, Frankfurt
am Main/Erfurt IVG
25 % Service GmbH, Bonn
25 % Management
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- Seite 5 -
Grundgedanke des Bedarfswertmodells
aus Sicht des Leasinanehmers
• Verkauf und Rückmietung von Liegenschaftsbeständen
• fest definierter Rückerwerb
• Finanzierungstransaktion mit Vereinnahmung eines Nettobarwertvorteils; dieser errechnet sich vereinfacht - ohne Berücksichtigung der erforderlichen finanzmathematischen Operationen - wie folgt:
Veräußerungspreis der Liegenschaften 100 %
Rückzahlung via Leasingvertrag und Ankaufs-/ Andienungsrechtsvertrag
ca. 97,5 %
verbleibende Ersparnis / Nettobarwertvorteil ca. 2,5 %
aus Sicht des Investors
• Nutzung günstiger Bewertungsvorschriften für ältere Liegenschaften bei Schenkungen und Erbersatzsteuerveranlagungen
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- Seite 6 -
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Funktionsweise des Bedarfswertmodells
Vertragliche Beziehungen
100 %
Fondsgesellschaft (Investoren)
atypisch stille Beteiligung
l ~
Komplementärin (ohne Kapitalbeteiligung)
N.N. Verwaltungsgesellschaft mbH
Hannover Leasing
Ankaufs-/ Andienungsrecht an der atypisch stillen Gesellschaft
Ankaufs- und Andienungsrecht an
den
Erbbaurechten/ Gebäuden
Vogelsbergkreis
Leasingnehmer
l
100 % Kommanditist
N.N. Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG
Leasinggeber/ Objektgesellschaft _.
4-
Darlehensvertrag(D
Geschäftsbesorgungs-vertrag
______l
Erbbaurechtsvertrag Immobilien-Mietvertrag
EK/ FK-Anlagevertrag, Verpfändungsvertrag
l
Landesbank
Hessen-Thüringen
Girozentrale
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- Seite 7 - ( = Daten unübersichtlich aus Ünersicht
)
Funktionsweise des Bedarfswertmodells
Vertragliche Beziehungen
1. Die Objektgesellschaft (Ziffer 1)
• Vogelsbergkreis als alleinige Kommanditistin
• Komplementär GmbH der Hannover Leasing
• Pflicht-/ Hafteinlage der Kommanditgesellschaft (z.B. EUR 25.000,—)
• dingliche/ zivilrechtliche Eigentümerin an den bebauten Erbbaurechten oder Grundstücken
• Geschäftsführung im Rahmen der Leasingtransaktion durch die Komplementär GmbH; darüber hinaus gehende Geschäfte nach Zustimmung durch Kommanditistin
• Beirat zur Beratung und Unterstützung der Geschäftsführung
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- Seite 8 -
Funktionsweise des Bedarfswertmodells
Vertragliche Beziehungen
2. Die atypisch stille Gesellschaft (Fondsgesellschaft) (Ziffer 2)
- Innengesellschaft zwischen Inhaberin (Objektgesellschaft) und atypisch stiller Gesellschafterin (Investoren)
- 100 %ige Ergebnisübernahme aus Objektgesellschaft
- vermögensrechtliche Beteiligung an den stillen Reserven der Liegenschaften
- passive Beteiligung/ keine Außenwirkung Bareinlage
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- Seite 9 -
Funktionsweise des Bedarfswertmodells
Vertragliche Beziehungen
3. Die Erbbaurechtsverträge oder Grundstückskaufverträge (Ziffer 3)
Vogelsbergkreis räumtr Objektgesellschaft vorzugsweise Erbbaurechte über ca. 70 Jahre ein oder veräußert die bebauten Grundstücke an die Objektgesellschaft
bei Erbbaurechten:
- Erwerb der Gebäude mit Einräumung des Erbbaurechts
- marktkonformer Erbbauzins (ca. 6 -7 % des Grundstückswertes)
- Wertsicherungsklausel
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- Seite .10 -
Funktionsweise des Bedarfswertmodells
Vertragliche Beziehungen
4. Die Immobilien-Leasingverträge (Ziffer 4)
• Nutzungsüberlassung
• Leasingnehmer agiert wie Eigentümer
• Bewirtschaftung, Instandhaltungsetzung verbleibt beim Leasingnehmer
• Leasingratenzahlung erfolgt liquiditätsmäßig aus der Anlage der Mittel (Ziffer 5)
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- Seite 11 -
Funktionsweise des Bedarfswertmodells
Vertragliche Beziehungen
5. Die Finanzierungsverträge (Ziffer 5)
- Darlehensvertrag zwischen Objektgesellschaft und Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
- Anlagevertrag (Fremdkapital/Eigenkapital) zwischen Leasing nehmer und Landesbank Hessen-Thüringen Girozentrale
- Verpfändungsvertrag EK/FK-Anlage zur Absicherung der Leasingraten und des Andienungs-/Ankaufspreises
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- Seite 12 -
Funktionsweise des Bedarfswertmodells
Vertragliche Beziehungen
6. Die Ankaufs- und Andienungsrechtsverträge (Ziffer 6)
• nach 10 Jahren:
Recht des Leasingnehmers zum Erwerb der bebauten Erbbaurechte/ Grundstücke
oder der Fondsgesellschaft; dingliche Vormerkung an den Erbbaurechten/Grundstücken
• nach 15 Jahren:
Andienungsrecht des Leasinggebers zur Veräußerung der Erbbaurechte/
Grundstücke an den Leasingnehmer oder Andienungsrecht der Investoren
zur Veräußerung der Gesellschaftsanteile
- Von Beginn an fest vereinbarter Ankaufs- bzw. Andienungspreis
- liquiditätsmäßige Erfüllung aus Anlagen (Ziffer 5)
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- Seite 13 -
Sicherheit der Mittelanlage
• Die Sicherheit einer Anlage der Mittel bei der Helaba bleibt bis zur Ausübung der Kaufoption nicht zuletzt durch die Gewährträgerhaftung gewahrt.
• Kursrisiken bestehen nicht, da die Anlage kongruent mit den Zahlungsverpflichtungen fixiert wird.
• Der Zinssatz wird für die ersten 10 Jahre fixiert, so dass bei Ausübung der Kaufoption kein Zinsrisiko auftritt.
• Währungsrisiken bestehen nicht, da die Anlage in Euro erfolgt.
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- Seite 14 -
Sicherheit der Mittelanlage
HELABA = Anstaltslast, Gewährträgerhaftung = AAA
endet am 18. Juli 2005
"Grandfathering"
Verbindlichkeiten der HELABA, die bis 18.Juli 2005 eingegangen werden, bei maximaler Laufzeit bis 31. Dezember 2015, sind bis zu diesem Zeitpunkt weiterhin durch die Gewährträgerhaftung abgedeckt.
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- Seite 15 -
Sicherheit der Mittelanlage
Anlage der Mittel im Rahmen der sale-and-lease-back-Finanzierung bei der Helaba im Jahr 2003
- Bei der Ausübung des Ankaufsrechtes nach 10 Jahren (= 2013) sind alle Mittelanlagen, die seitens der Kommune im Jahr 2003 getätigt wurden, durch das "Grandfathering" der Gewährträgerhaftung abgesichert, d.h. es besteht weiterhin die unbeschränkte und unmittelbare Haftung der Gewährträger (Land Hessen, Freistaat Thüringen und des Sparkassen-und Giroverbandes Hessen-Thüringen).
Sicherheit bis zur Ausübung des Ankaufsrechtes im Jahr 2013 = AAA
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- Seite 16 -
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Funktionsweise des Bedarfswertmodells
Zahlungsströme zu Beginn der Transaktion (saldiert)
Fondsgesellschaft (Investoren)
Einzahlung Einlage
Barwertvorteil
N.M. Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG
Leasinggeber/ Objektgesellschaft
Auszahlung Darlehensbetrag
Vogelsbergkreis
Leasingnehmer
Einzahlung Kommanditkapital
Einzahlung EH/FK-Anlage
Landesbank
Hessen-Thüringen
Girozentrale
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- Seite 17 - ( Übersicht unübersichtlich)
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Funktionsweise des Bedarfswertmodells Zahlungsströme bei laufender Transaktion (saldiert)
Fondsgesellschaft (Investoren)
Ausschüttung
N.N. Verwaltungsgesellschaft mbH
Hannover Leasing
N.N. Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG
Leasinggeber/ Objektgesellschaft
Vogelsbergkreis
Leasingnehmer
Zinsausschüttung
Landesbank
Hessen-Thüringen
Girozentrale
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- Seite 18 - ( Übersicht unübersichtlich)
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Funktionsweise des Bedarfswertmodells Zahlungsströme bei Rückkauf (saldiert)
Fondsgesellschaft (Investoren)
t
Rückzahlung der Einlage
N.N. Verwaltungsgesellschaft mbH
Hannover Leasing
N.N. Verwaltungsgesellschaft mbH & Co. Vermietungs KG
Leasinggeber/ Objektgesellschaft
Vogelsbergkreis
Leasingnehmer
Rückzahlung
Restguthaben
EK/FK-Anlage
abzgl. Darlehensrest
Landesbank
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Girozentrale
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- Seite 19 - ( Übersicht unübersichtlich)
Ablauf der Transaktion
- Der Landkreis verkauft Immobilien an eine Objektgesellschaft und mietet diese über eine feste Zeit zurück (Sale-and-Lease-Back)
- Investoren beteiligen sich als atypisch stille Gesellschafter an der Objektgesellschaft; steuerlich besteht keine Beteiligung an einer Personengesellschaft, sondern eine direkte Zurechnung der Vermögensgegenstände an die stillen Gesellschafter
- Voraussetzung ist wirtschaftliches Eigentum der Objektgesellschaft (nach Leasingerlass) und Anerkennung der atypisch stillen Gesellschaft (nach BFH-Rechtsprechung und Praxis)
- Die Investoren betreiben eine Vermögensumschichtung und nutzen die steuerliche Bewertung, die sich bei älteren Gebäuden aus dem Gesetz ergibt.
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- Seite 20 -
Wirtschaftliche Eckdaten der Transaktion
- voraussichtliche Gesamtinvestitionskosten (beispielhaft für Transaktion via Erbbaurechtseinräumung)
Gebäudewerte
(abhängig vom Ergebnis Gutachterausschuss)
ca. EUR 200.000.000,--
Erwerbsnebenkosten (Notar-/ Gerichtskosten etc.)
noch abzustimmen
Gesamtinvestitionskosten/Leasingberechnungsgrundlage
ca. EUR 200.000.000,-
- Leasingrate p.a.
in Abhängigkeit von Zins, Tilgung, Restwert, Barwertvorteil
-> liquiditätsmäßige Bedienung aus Fremd-/Eigenkapitalanlage
- möglicher Barwertvorteil zugunsten des Vogelsbergkreises:
ca. 2,5 % der Leasingberechnungsgrundlage nominal ca. EUR 5,00 Mio.
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- Seite 21 -
Einzelfragen
1. Grunderwerbsteuerbefreiung bei Veräußerung und Rückerwerb der Liegenschaften?
• ja, nach derzeitiger Gesetzeslage (§ 5 Ziffer 2 GrEStG)
2. Grundsteuerbelastung
• nein, da weiterhin in hoheitlicher Verfügung
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- Seite 22 -
Einzelfragen
3. Vermögensteuerpflicht bei der Objektgesellschaft?
• nach Wiedereinführung denkbar
• jedoch vollständige Überleitung der Ergebnisse (Gewinne/ Verluste) auf die Fondsgesellschaft (atypisch stiller Gesellschafter)
• Tragen von zukünftigen Steuerrisiken (generell)
4. Umsatzsteuerpflicht für die Vermietung?
• nein, kein Wahlrecht der Umsatzsteueroption für Objektgesellschaft
• Landkreis als (End-) Mieter nicht umsatzsteuerpflichtig
• deswegen umsatzsteuerfreie Vermietung
• bei Erweiterungs-/Sanierungsmaßnahmen fällt Umsatzsteuer an, daher Investitionskosten und Leasingrate brutto für netto
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- Seite 23 -
Einzelfragen
5. Auftragserteilung für Sanierungs-/Modernisierungs- und Erweiterungsmaßnahmen?
d.h. alles was über normale Mieterinstandhaltung hinausgeht
• formal Objektgesellschaft (Leasinggeber)
• wirtschaftlich Leasingnehmer
• Einbindung des Beirates für derartige Maßnahmen
• Anwendung der üblichen Leasinggrundsätze, d. h. Finanzierungsbeschaffung für die zusätzlichen Investitionsmaßnahmen, Erhöhung der Leasingrate, Restwertzahlung
• Finanzierung der zusätzlichen Investitionsmaßnahmen wenn Fremdfinanzierung vorliegt. Finanzierung durch Kreis möglich.
• Hannover Leasing (bzw. Investor) werden Investitionswünsche des Landkreises nicht blockieren
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Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
HANNOVER LEASING GmbH & Co. KG
Unsöldstraße 2
80538 München
Telefon (0 89) 2 11 04-136
Telefax (0 89) 2 11 04-355
eMail Andreas.Fritsch@hannover-leasinq.de
www.hannover-leasing.de
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Landesbank Hessen-Thüringen
Girozentrale
Maintower
Neue Mainzer Straße 52-58
60311 Frankfurt
Telefon (0 69) 9132-4364
Telefax (0 69) 9132-4090
e-mail 3osef.Oelschlaeqer@heiaba.de
www.helaba.de
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